Warum Zwischenabrechnungen bei der Jahresabrechnung und beim Eigentümerwechsel problematisch sind

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder einem Eigentümerwechsel innerhalb einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) stellt sich oft die Frage, ob eine Zwischenabrechnung der Nebenkosten und gemeinschaftlichen Ausgaben möglich ist. In diesem Blogpost klären wir, warum eine solche Zwischenabrechnung meist nicht möglich ist und welche Alternativen es gibt.

1. Rechtliche Rahmenbedingungen

In Deutschland regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern und Verwaltern. Nach dem WEG erfolgt die Abrechnung der Betriebskosten und sonstigen gemeinschaftlichen Ausgaben immer auf Basis des Wirtschaftsjahres. Das bedeutet, dass die Abrechnung immer für das gesamte Wirtschaftsjahr erstellt wird, unabhängig davon, wann ein Eigentümerwechsel stattfindet.

Gründe dafür:

Verwaltungsaufwand: Eine Zwischenabrechnung würde einen erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursachen, da die Abrechnung unterjährig gesplittet werden müsste.
Rechtsklarheit: Die Abrechnung nach dem Wirtschaftsjahr sorgt für klare Verhältnisse und verhindert mögliche Unstimmigkeiten zwischen altem und neuem Eigentümer.
Einheitliche Praxis: Die einheitliche Abrechnung nach dem Wirtschaftsjahr ist in der Praxis bewährt und hat sich als effizienter Weg zur Kostenverteilung erwiesen.

2. Problematik der Zwischenabrechnung

Aufteilung der Kosten: Bei einer Zwischenabrechnung müsste eine detaillierte Aufteilung der Kosten erfolgen, was in der Regel schwierig und fehleranfällig ist. Zudem entstehen durch die Erstellung einer Zwischenabrechnung zusätzliche Kosten, die am Ende meist weder der Verkäufer noch der Käufer tragen möchte.
Unvollständige Daten: Die Daten für die Zwischenabrechnung sind oft unvollständig, da viele Kosten erst zum Ende des Wirtschaftsjahres abgerechnet werden. Beispielsweise werden Heizkosten oft erst am Ende der Heizperiode erfasst.
Rechtliche Unsicherheiten: Es besteht die Gefahr, dass nachträglich auftretende Kosten oder Gutschriften nicht korrekt zwischen den beiden Eigentümern aufgeteilt werden können.

3. Alternative Lösungen beim Eigentümerwechsel

Anstelle einer Zwischenabrechnung gibt es bewährte Alternativen:

Abrechnung im Kaufvertrag regeln: Im Kaufvertrag kann eine Vereinbarung getroffen werden, wie die laufenden Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Dabei kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Verkäufer für den Zeitraum bis zum Eigentumsübergang und der Käufer ab diesem Zeitpunkt die Kosten trägt.
Verrechnungen nach der Jahresabrechnung: Sobald die Jahresabrechnung vorliegt, können die Kosten nachträglich zwischen altem und neuem Eigentümer verrechnet werden. Dabei erhält der Käufer oder Verkäufer den jeweiligen Anteil der zu viel oder zu wenig gezahlten Betriebskosten zurück oder muss diese nachzahlen.
Treuhandkonto: Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Kosten auf einem Treuhandkonto zu hinterlegen, bis die endgültige Abrechnung vorliegt. So kann sichergestellt werden, dass keine der Parteien benachteiligt wird.

Expertentipp:

Ein frühzeitiges Gespräch mit dem Notar und der Hausverwaltung kann helfen, Unklarheiten zu vermeiden und eine für beide Parteien faire Lösung zu finden. Es ist ratsam, klare Regelungen im Kaufvertrag zu treffen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.